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《自贡市住宅专项维修资金管理办法》政策解读

更新时间:2019-07-11

  《自贡市住宅专项维修资金管理办法》政策解读明确组织实施主体。在维修资金使用过程中,因部分小区未成立业主委员会或者业主委员会不履职等问题,造成维修资金无法正常使用。为此,《办法》第二十四条对维修资金使用组织实施主体分三种情况做了细化,分别可由业主委员会或者业主委员会委托的物业服务企业、物业管理委员会(业主代表)或者物业管理委员会(业主代表)委托物业服务企业以及居委(村委)委员会作为主体组织实施。

  界定交存范围及交存标准。《办法》在符合上位法规定的基础上,加大了维修资金归集力度,对维修资金交存范围进行了细化,分别在第六条、第九条、第三十八条规定商品住宅、商品住宅小区内的非住宅、已售公有住房、征收安置实行产权调换和被征地农转非安置的房屋、房地产开发企业配建的保障性住房应当交存维修资金,同时,第三十条规定拥有两个以上所有权人的商业类非住宅,应当参照本办法建立专项维修资金。在交存标准上,充分征求房地产开发企业、物业服务企业、业主意见,结合我市实际,在第七条分别对未配备电梯房屋(含营业性房屋)、配备电梯房屋(含营业性房屋)和配建的车位车库三种类型的交存比例进行了规定,并明确市住房城乡建设局会同市财政局应当根据本市住宅建筑安装成本的市场变化情况,适时调整并公布首期维修资金的交存标准,确保维修资金交存标准合理,能够满足维修使用需求。

  需要明确街道(乡镇政府)的职责规定,我市部分开发建设单位存在收取购房款时一并代收维修资金的现象,其商品房买卖合同不予办理网签备案,同时,充分发挥其靠近监管工作一线、密切联系群众的作用。随着监管工作的深入,日前,将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。按照相关政策规定,并充分学习借鉴了成都市、南京市、资阳市等地方政策的先进经验,截止2018年底市本级已归集维修资金7.6亿元,充分发挥资金保障作用,为保障购房人权利?

  进一步提升资金使用效率、强化使用监管。《办法》第二十三条、第三十一条细化了不得使用资金的范围、分摊列支原则。为了进一步提升资金使用效率,《办法》第二十九条按照省住建厅《关于应急情况下使用住宅专项维修资金有关问题的通知》(川建房发〔2014〕445号)确立的紧急维修制度,规定了紧急使用范围和程序。为解决业主表决难的问题,第二十六条规定业主大会可以在《管理规约》或者《业主大会议事规则》中约定维修资金使用表决方式,提高业主使用维修资金的决策效率。为保障资金使用透明、安全,《办法》第二十八条规定资金使用实行工程招投标、比选、工程造价审核、工程监理等第三方监督服务,解决虚高报价、虚增工程量等问题;第二十七条明确资金使用流程,确保使用过程规范。

  为了加强对住宅专项维修资金的管理,保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用,维护住宅专项维修资金所有者的合法权益”,新制定的《办法》内容共有六章四十一条。其中,第一章总则(5条),主要明确了办法制定的目的、适用范围、管理原则、专业术语的定义、相关政府部门及基层政府的监管职责;第二章交存(4条),规定了维修资金交存主体、交存范围、交存标准、交存时点等;第三章管理(11条),这部分主要对维修资金专户管理、划转业主大会自行管理、维修资金保值增值、维修资金续建补建、房屋所有权发生转移时维修资金的管理、房屋灭失维修资金的提取以及公共收益补充维修资金等进行了规定;第四章使用(11条),主要对维修资金使用原则、使用范围、分摊方式、组织实施主体、使用方案的制定、使用表决方式、使用流程、施工单位选择方式、紧急使用范围及流程、特定情况下的组织实施主体、禁止列支范围作出了明确规定;第五章监督管理(6条),主要对维修资金管理机构建立维修资金管理系统、组织实施主体的责任、业主未交存维修资金的约束、建立维修资金报表制度等进行了明确;第六章附则(4条),这部分主要对政府投资建设的和房地产开发企业配建的保障性住房涉及的房屋修缮、商业类非住宅维修资金的交存、实施时间等进行了规定。

  住宅专项维修资金管理工作得到了快速发展,因此,现就《办法》的制定背景、适用范围及主要内容解读如下:随着监管工作的深入,需要进一步强化专项维修资金管理和使用监管力度。地址:四川省自贡市汇川路自贡报业大楼6F(军分区对面) 电线 Email:为构建房屋维修保障机制,我市维修资金相关政策的部分规定已经不适应我市实际需求,容易出现维修资金被挪用、不及时交入专户银行的风险,未按照本《办法》规定交存首期维修资金的购房人,我市维修资金相关政策的部分规定已经不适应我市实际需求,方能与购房人签订商品房买卖合同。我市根据《物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部令第165号)《住房城乡建设部办公厅 财政部办公厅关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》(建办房〔2015〕52号)《四川省物业管理条例》《四川省住宅专项维修资金管理细则》(川建发〔2009〕21号)《四川省住房和城乡建设厅关于应急情况下使用住宅专项维修资金有关问题的通知》(川建房发〔2014〕445号)《自贡市物业管理条例》政策法规。

  明确了政府相关部门及基层政府职责。《办法》第五条进一步明确了住房城乡建设、财政、不动产交易、权属登记、审计部门在资金交存、使用等方面的管理职责,同时,强调了负责电梯质量监督、消防监督管理部门在维修资金紧急使用过程中的查勘确认职责,提出了街道办事处(乡镇人民政府)在管理业主自治组织、紧急使用等方面的相应职责。

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  亟待制定新的《办法》,拨付使用353万元,需要明确相关部门职责,商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前,制定了《关于贯彻实施四川省住宅专项维修资金管理细则的意见的通知》(自府办发〔2009〕35号)《关于住宅专项维修资金交存、使用有关问题的通知》(自房局发〔2011〕12号)《自贡市住宅专项维修资金使用管理暂行办法》(自房局发〔2013〕1号)等相关政策,制定了《自贡市住宅专项维修资金管理办法》(以下简称《办法》)。在实践中,构建权责明确、运行高效、管理透明、使用便捷的监管体制,全社会对住宅专项维修资金管理的关注度不断提高。

  为群众房屋正常使用、保障人身财产安全、构建和谐社会夯实政策基础。最终出现无法办理房屋所有权证等遗留问题。《自贡市住宅专项维修资金使用管理暂行办法》(自房局发〔2013〕1号)已于2015年2月失效。住宅专项维修资金在住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新改造中发挥出越来越重要的作用。形成齐抓共管的监管体制;需要将我市探索推行的、被实践证明行之有效的制度在新制定的《办法》中明确;切实解决广大群众关切的管理不透明、使用不便等问题,(与开头重复)需要进一步强化专项维修资金管理和使用监管力度;

  强化维修资金监管。在第五条、第十三条明确维修资金管理机构代管的专项维修资金,在会计核算和财务制度执行等方面,应当接受财政部门的监督;在资金的管理和使用方面,应当定期接受审计部门的审计监督。针对目前我市专户银行只有一家的现状,为引入市场竞争机制,发挥资金更大的作用,《办法》第十条规定住房城乡建设部门和财政部门应当选择符合条件的商业银行作为维修资金专户管理银行。《办法》第十五条规定相关部门应当合法合规制定资金存储方式,确保资金实现保值增值。同时,遵循维修资金“所有权人决策”的原则,第十一条规定业主大会可以决定自行管理维修资金,并对申请划转要件、流程等进行了原则性规定。

  创新规定资金续交和补建。我市维修资金归集工作起步较晚,2010年以前的楼盘均未进行归集,导致房屋出现维修事项时,因责权利不分、业主不愿分摊费用等问题,造成矛盾化解较难,维修资金的续交和补建难题亟待破解。(因我市住宅专项维修资金管理办法于2009年底出台,导致维修资金归集工作起步较晚,2010年以前的物业区域均未归集数据,因责任及权利划分模糊、业主对分摊费用有异议等问题,造成了较难化解的矛盾,因此维修资金的续交和补建难题亟待破解。)为此,《办法》第十六条明确了业主分户账专项维修资金余额不足时应当续交,并明确续交的方式、标准等具体事项由管理规约中予以约定。第十七条明确未建立维修资金的物业区域、同一物业区域内因历史原因未建立维修资金的楼栋的补建工作,由业主委员会或者物业管理委员会制定补建方案,经业主大会按法定程序表决通过后实施,细化了补建的三种方式,使补建工作具有可操作性。同时,为保障维修资金续交和补建工作能够进一步落实,《办法》十八条规定业主申请房屋产权转移登记时,应当向不动产登记部门提供已足额交存维修资金的相关凭证或证明。针对业主拒不续交或者补建维修资金的,《办法》第三十六条规定可依法向人民法院提起诉讼,并可按照个人信用信息管理有关规定依法纳入个人信用档案。

  因此,《办法》在第八条规定开发建设单位核实购房人交存维修资金后,合理设置交存时点。有效防范风险形成。我市自2009年10月建立住宅专项维修资金管理制度。

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